Segundo o site especializado Supercasa, adquirir um imóvel em Portugal tornou-se, do ponto de vista financeiro, bastante mais exigente. O preço mediano das casas atingiu 3.076 euros por metro quadrado no final do passado mês de fevereiro, o que se traduz uma subida anual superior a 12% e um novo máximo histórico pelo quarto mês consecutivo. A dinâmica do mercado continua muito intensa, continuando a tendência para a subida dos preços, uma vez que a procura continua elevada e oferta disponível é escassa.
As taxas de juro continuam relativamente acessíveis (tendência que começa a ser contrariada pela Operação Fúria Épica que tem lançado a guerra em toda a zona do Golfo), as taxas de emprego mantêm-se estáveis e a construção de novas casas não tem acompanhado o ritmo da procura, o que pressiona os valores no mercado.
Nos últimos 12 meses, todas as regiões registaram crescimento nos preços. A Região Autónoma dos Açores apresenta a maior valorização anual, seguida do Alentejo e da Região Autónoma da Madeira. A Área Metropolitana de Lisboa continua a ser a região mais cara para comprar casa em Portugal, com um valor mediano de 4.350 euros por metro quadrado.
É o próprio site, que também publica anúncios imobiliários que afirma que a evolução recente confirma que comprar casa em Portugal continua a ser um desafio crescente. A combinação entre procura elevada, oferta limitada e contexto económico favorável à aquisição mantém a pressão sobre os preços, tornando o acesso à habitação cada vez mais exigente para as famílias, especialmente para os jovens, que são aqueles que menor estabilidade profissional têm.
A tendência de aumento de preços da habitação não acontece somente em Portugal. Segundo uma publicação do Parlamento Europeu de outubro de 2024, atualizada em outubro de 2025, na última década, os preços da habitação aumentaram significativamente, tornando mais difícil para as pessoas encontrarem casas acessíveis. Os jovens europeus são particularmente afetados, adiando a saída da casa dos pais.
Entre 2015 e 2024, os preços da habitação na UE aumentaram em média 53%. Os maiores aumentos foram observados na Hungria (209,5%), Lituânia (135%) e Portugal (124,4%).
As rendas na UE também se tornaram mais dispendiosas. Entre 2010 e o primeiro trimestre de 2025, o preço das rendas subiram em média 27,8%. As rendas aumentaram em todos os países da UE, exceto na Grécia, onde caiu 11%. Os maiores aumentos ocorreram na Estónia (+220%), Lituânia (+184%), Hungria (+124%) e Irlanda (+115%).
Uma das causas dessas altas é o aumento dos arrendamentos de curto prazo, que retiraram casas e apartamentos do mercado.
A crise financeira mundial de 2008 levou a uma grande diminuição do investimento em novas habitações.
A pandemia de COVID-19 resultou numa construção residencial ainda mais lenta. As licenças de construção para edifícios residenciais diminuíram mais de 20% desde 2021. Com habitações novas insuficientes para acomodar a procura, os preços tendem a subir.
Face a esta situação de contínuo crescimento dos preços da habitação em Portugal, o Governo Montenegro lançou, no ano passado, mas também já este ano, algumas medidas de forma a atenuar a crescente dificuldade de acesso à habitação, nomeadamente a descida do IVA para 6% na construção/ reabilitação de casas a preços moderados (atualmente até 660.982 euros) e a redução da taxa de IRS para senhorios para 10%. O pacote inclui também o agravamento do IMT para não residentes e o reforço da garantia pública para jovens até 35 anos.
No segmento do arrendamento, considera-se renda moderada aquela que não ultrapasse 2,5 vezes o salário mínimo nacional previsto para 2026, fixado em 920 euros. Assim, no imobiliário habitacional, o limite mensal de referência situa-se nos 2.300 euros, podendo este montante vir a ser revisto em função de futuras atualizações salariais.
O argumento utilizado pelo Governo é o de que esta medida no imobiliário pretende incentivar a disponibilização de oferta a preços considerados equilibrados face ao rendimento médio das famílias.
Considerar que uma família consegue adquirir um imóvel deste preço ou suportar uma renda mensal deste valor é não ter noção nenhuma do país onde se vive, uma vez que de acordo com o Instituto Nacional de Estatística, a remuneração bruta mensal média por trabalhador em Portugal atingiu 1.694 euros em 2025, ou seja, entre os 1.250 e os 1.282 euros líquidos mensais.
Em Portugal, a habitação tem uma forte dependência do setor privado, em que o setor público representa uma parte relativamente pequena do parque habitacional, cerca de 2% do total, o que se traduz numa das percentagens mais baixas de toda a Europa. A maioria destes imóveis pertence aos Municípios e não ao Estado central.
Não deixa de ser curioso que são os países europeus considerados como mais liberais que têm maiores parques habitacionais públicos, em que estes são parte fundamental do sistema habitacional, uma vez que permite controlar os preços do mercado. Nos Países Baixos, na Áustria (especialmente em Viena) e na Dinamarca, a habitação social não é só para pobres.
No caso dos Países Baixos, cerca de 30% das casas são habitação social, enquanto que em Viena, mais de 40% da população vive em habitação municipal ou cooperativa. Já na Dinamarca, a habitação cooperativa é o modelo mais habitual.
Parece adequado afirmar que o investimento público em habitação, à semelhança dos exemplos anteriormente mencionados, introduziria um maior número de imóveis no mercado, a preços controlados. Esta intervenção no mercado, com maior oferta de imóveis, permitiria um melhor encontro entre a procura e a oferta, e, consequentemente uma redução nos preços da habitação.
Do que é que estamos à espera?
António Reguengos – Economista Conselheiro
